Paguei o imóvel mas nunca saiu a escritura e o vendedor sumiu: o que é adjudicação compulsória?

Pagar não transfere: o que é a adjudicação compulsória

A figura não nasceu em 2022. O Decreto-Lei nº 58/1937, na redação da Lei nº 6.014/1973, já previa a ação diante da recusa em outorgar a escritura — o art. 16 para o compromissário de lote (art. 15) e o art. 22 para imóveis não loteados. A novidade da Lei nº 14.382/2022 é a via de cartório: pelo art. 216-B da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), "sem prejuízo da via jurisdicional", a adjudicação do imóvel prometido à venda ou cedido pode ser feita no registro de imóveis da situação do imóvel.

Na via judicial, o art. 1.418 do Código Civil permite exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação; pelo art. 501 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), a sentença transitada em julgado produz os efeitos da declaração de vontade não emitida. A via de cartório segue o Provimento nº 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça (arts. 440-A a 440-AM do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial).

O que a via do cartório exige

Podem pedir o promitente comprador, seus cessionários ou sucessores e o promitente vendedor, representados por advogado (art. 216-B, § 1º) — o Provimento admite também defensor público, com procuração específica (art. 440-C). O pedido é protocolado no registro de imóveis da situação do imóvel (arts. 440-E e 440-K).

Não é preciso ter registrado o contrato: pelo § 2º do art. 216-B, o deferimento independe de registro prévio da promessa ou cessão e da regularidade fiscal do vendedor. Diz a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". O registro exigido pelo art. 1.417 do Código Civil serve a outra coisa — o direito real à aquisição, oponível a terceiros; o direito de pedir a adjudicação é pessoal, entre os contratantes (REsp 30-DF, precedente da súmula).

Deferido o pedido, o oficial registra o domínio em nome do comprador, servindo de título a própria promessa (§ 3º): não há escritura nova assinada pelo ausente. A lista abaixo não é fechada: faltando requisito, o requerente é notificado para emendar em 10 dias úteis, sob pena de extinção e cancelamento da prenotação (art. 440-Q); na qualificação final ainda cabe nota devolutiva ou rejeição fundamentada (art. 440-AF).

• O instrumento do negócio: promessa, cessão ou documento da sucessão (I).
• Prova de que o vendedor não cumpriu: título não celebrado em 15 dias, contados da entrega da notificação feita pelo oficial do registro de imóveis (que pode delegá-la ao registro de títulos e documentos) após o protocolo (II; art. 440-R). Não é você quem notifica.
• Ata notarial (III): ver a seção seguinte.
• Certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do seu domicílio, sem litígio sobre o contrato (IV).
• Comprovante do ITBI (V): o cartório notifica para comprová-lo antes do registro, em 5 dias úteis contados dessa notificação (art. 440-AL).
• Procuração com poderes específicos (VI).

A ata notarial: onde entra a prova de que você pagou

A ata é lavrada em cartório de notas — não no registro de imóveis: são dois lugares. Pelo art. 440-F do Provimento, o tabelião é de escolha de quem pede, salvo diligência no local do imóvel; pronta, ela instrui o pedido no registro de imóveis (art. 440-M) sem valer como título de propriedade (art. 440-G, § 2º); o tabelião deve orientar sobre eventual inviabilidade dessa via (§ 1º). O art. 440-G, III, exige as provas do pagamento integral do preço; o § 5º admite até depoimentos de testemunhas; o § 6º indica, "além de outros fatos ou documentos", o que pode ser constatado como prova de quitação:

• Depósito em juízo: parcelas depositadas em ação de consignação em pagamento;
• Conversas: mensagens, inclusive eletrônicas, em que o vendedor dá quitação ou reconhece o pagamento;
• Movimentação bancária: comprovantes de transferências, depósitos e afins;
• Imposto de renda: o que sua declaração informa sobre os pagamentos;
• Recibos: desde que dê para confirmar quem os assinou;
• Termo de quitação: averbado ou apresentado (art. 167, II, item 32, da Lei nº 6.015/1973);
• Cobrança formal: a notificação extrajudicial que constituiu o vendedor em mora.

Vendedor falecido, em lugar incerto ou empresa extinta

Falecimento: o art. 440-W admite notificar os herdeiros legais, comprovados o óbito, essa qualidade e a inexistência de inventário; havendo inventário, notifica-se o inventariante. Endereço incerto: os arts. 440-O e 440-X preveem edital, a pedido de quem demonstre ter esgotado os meios ordinários de localização, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis, às suas custas. Empresa extinta: o art. 440-U manda notificar o liquidante ou o último administrador conhecido ou, se desconhecidos, publicar edital.

É a mesma notificação do item "prova de que o vendedor não cumpriu" da lista acima; o Provimento conta o prazo em dias úteis: recebida, o requerido tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar, advertido de que o silêncio poderá implicar presunção de inadimplemento (arts. 440-S e 440-Z). Há contraditório: acolhida a impugnação e insurgindo-se o requerente, os autos vão ao juiz (art. 440-AE).

Isto não é usucapião — e o que não dá para prometer

Na usucapião extrajudicial, a ata atesta o tempo de posse (art. 216-A, I, da Lei nº 6.015/1973); na adjudicação compulsória, atesta o pagamento do preço e o descumprimento da obrigação de outorgar o título (art. 216-B, § 1º, III). Lá, posse sem título; aqui, contrato pago que precisa virar propriedade registrada.

Quitação parcial não abre a porta. Em julgamento noticiado pelo STJ em 16 de julho de 2025 (REsp 2.207.433, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi), cerca de 80% pago não bastou: a adjudicação pressupõe o preço inteiramente quitado, mesmo que a cobrança do restante já tenha prescrito; as saídas apontadas foram acordo com a parte vendedora ou usucapião. É decisão de turma, não súmula nem tema repetitivo.

Contrato antigo não é direito perdido: em notícia de 20 de julho de 2026 (REsp 2.196.855), o STJ registrou que a pretensão à escritura definitiva não prescreve e que, inviável a outorga por culpa do devedor, cabe conversão em perdas e danos (art. 248 do Código Civil), também imprescritível.

Nenhuma fonte consultada fixa quanto tempo o procedimento leva: a norma traz prazos pontuais, mas somá-los não produz previsão. Sobre custos, sem lei estadual de emolumentos, ata e processamento seguem a cobrança da usucapião extrajudicial, ressalvados notificação e registro (art. 440-AM); as tabelas variam por estado. O desfecho depende do caso: cabe qualificação negativa por ilicitude, fraude à lei ou simulação (art. 440-I) e extinção por inércia (art. 440-J).

O que organizar antes de procurar um advogado

Escolher a via, conferir se a quitação é integral e conduzir o pedido são tarefas de advogado: no cartório, exigência do art. 216-B, § 1º, com defensor público admitido pelo Provimento (art. 440-C, parágrafo único); em juízo, a parte é representada por advogado inscrito na OAB (art. 103 do Código de Processo Civil).

A etapa anterior é sua, e nela a plataforma apenas ajuda: montar a linha do tempo, separar documentos e provas de pagamento e apontar lacunas. Isso não garante resultado nem substitui a análise jurídica do caso concreto. Vale reunir:

• O contrato e toda a cadeia, com datas: promessa, cessões, aditivos e recibos de sinal, inclusive à mão.
• A prova de que pagou tudo: os comprovantes listados na seção da ata notarial, por data.
• A matrícula atualizada: em nome de quem o bem está e se há ônus.
• O que se sabe sobre o vendedor: endereços antigos; óbito e herdeiros, se faleceu; CNPJ e encerramento, se era empresa.
• Provas de que tentou localizá-lo: notificações, e-mails e respostas de parentes ou antigos sócios.