Aluguel atrasado e despejo: prazos e direitos do inquilino e do dono

O que acontece quando o aluguel atrasa?

A falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos (como condomínio e IPTU, quando o contrato transfere essas despesas ao inquilino) é um dos motivos que autorizam o fim da locação, conforme o art. 9º, III, da Lei do Inquilinato. Mas atraso não significa despejo automático: para retomar o imóvel contra a vontade do inquilino, o dono precisa entrar com uma ação de despejo na Justiça.

Na prática, o primeiro passo costuma ser a cobrança e a negociação. Sobre o valor atrasado incidem a multa e os juros previstos no contrato, e nada impede que as partes façam um acordo de parcelamento — de preferência por escrito, para dar segurança aos dois lados.

O dono pode tirar o inquilino do imóvel por conta própria?

Não. Trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar os pertences do inquilino ou pressioná-lo com ameaças são condutas ilegais, mesmo com o aluguel atrasado. Quem age assim pode responder por danos ao inquilino e, dependendo do caso, até na esfera criminal, pois fazer justiça com as próprias mãos é conduta punida pela lei.

O caminho correto para o proprietário é a ação de despejo por falta de pagamento. Nessa ação, o pedido de retomada do imóvel pode vir junto com a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados. Nesse caso, a lei manda citar (chamar oficialmente ao processo) o inquilino para responder ao pedido de despejo — e o inquilino e o fiador para responder à cobrança da dívida, como prevê o art. 62, I, da Lei do Inquilinato.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim. É a chamada purga da mora (ou emenda da mora): o inquilino — ou o fiador — pode evitar o fim da locação pagando o débito atualizado, por depósito judicial, no prazo de 15 dias contados da citação, conforme o art. 62, II, da Lei do Inquilinato, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009. O pagamento deve cobrir os aluguéis e encargos vencidos até a data do depósito, com as multas e juros previstos no contrato e as despesas do processo indicadas na lei.

Há um limite importante: a lei não admite nova purga da mora se o inquilino já usou essa possibilidade nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). Ou seja, quem atrasa e paga no processo repetidamente pode perder essa saída.

E se a cobrança estiver errada? O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o inquilino que apresenta contestação alegando cobrança excessiva não é obrigado a depositar o valor para se defender (REsp 290.473/SP). Ele pode discutir no processo quanto realmente deve.

Quando o juiz pode mandar desocupar logo no início do processo?

Em alguns casos, a lei permite uma liminar de despejo — uma ordem dada no começo da ação, antes mesmo de ouvir o inquilino. Na falta de pagamento, isso é possível quando o contrato está sem nenhuma garantia (sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança), seja porque nunca houve, seja porque a garantia se extinguiu ou o fiador pediu para sair dela (art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato). Nessa situação, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias.

Mesmo assim, o inquilino tem uma saída: dentro desses 15 dias, pode depositar em juízo a totalidade do débito atualizado e, com isso, derrubar a liminar e manter a locação (art. 59, § 3º). Como esse depósito segue a mesma forma da purga da mora, a trava dos 24 meses explicada acima pode ser aplicada também a essa hipótese.

Quais são os prazos para sair do imóvel?

Os prazos de desocupação variam conforme o fundamento do despejo e o momento do processo:

• Liminar em contrato sem garantia: 15 dias para desocupar, contados da ordem judicial, se o inquilino não depositar a dívida nesse período (art. 59, § 1º, IX).
• Regra geral após a sentença: julgada procedente a ação, o mandado de despejo dá 30 dias para a desocupação voluntária (art. 63).
• Despejo por falta de pagamento: aqui o prazo é menor. Quando o despejo se baseia no art. 9º da lei — que inclui a falta de pagamento —, o prazo de desocupação após a sentença cai para 15 dias (art. 63, § 1º).
• Processo demorado: o prazo também é de 15 dias se, entre a citação e a sentença, tiverem passado mais de 4 meses (art. 63, § 1º).
• Descumprimento do prazo: se o inquilino não sai voluntariamente, o despejo é efetivado por ordem judicial, com apoio de oficial de justiça.

E o fiador, como fica no aluguel atrasado?

O fiador é citado na ação para responder pela cobrança dos valores atrasados e, assim como o inquilino, também pode pagar o débito no prazo de 15 dias para evitar o fim da locação (art. 62, I e II). Como responde pela dívida com o próprio patrimônio, é comum que o fiador tenha interesse direto em resolver o atraso.

Quando a locação se prorroga por prazo indeterminado, o fiador pode pedir a exoneração da fiança (deixar de ser garantidor), notificando o dono do imóvel; nesse caso, continua responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação (art. 40, X, da Lei do Inquilinato). Se o contrato ficar sem garantia, o proprietário passa a contar com a possibilidade da liminar de despejo em 15 dias em caso de novo atraso.

Em resumo: o atraso do aluguel abre caminho para o despejo, mas dentro de um rito com prazos definidos. O inquilino tem meios de regularizar a dívida e evitar a saída; o dono tem instrumentos legais para cobrar e retomar o imóvel — desde que pela via judicial. Avaliar a situação concreta do contrato, da garantia e dos valores em aberto é o ponto de partida para qualquer decisão.