Imóvel de herança sem inventário: como regularizar?

Por que o imóvel continua no nome do falecido

O Código Civil adota o princípio da saisine: pelo art. 1.784, "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários". Do ponto de vista jurídico, portanto, os herdeiros se tornam titulares do patrimônio no momento do falecimento, sem depender de qualquer formalidade.

Essa transmissão automática, porém, não atualiza o registro. Até a partilha, a herança é tratada como um todo: cada herdeiro tem uma fração ideal do conjunto, e não um bem específico. Para que o imóvel passe formalmente ao nome de quem ficou com ele, é preciso concluir o inventário e levar o documento resultante — formal de partilha ou escritura — ao cartório de registro de imóveis. Enquanto isso não ocorre, a matrícula permanece em nome do falecido.

Venda "de gaveta" e cessão de direitos hereditários

É comum que herdeiros negociem o imóvel por contrato particular antes do inventário — a chamada venda "de gaveta". Esse arranjo é frágil: o comprador não se torna proprietário no registro, o negócio pode ser questionado por outros herdeiros ou por credores e, se um dos envolvidos falecer, abre-se uma nova sucessão sobre a mesma pendência.

A lei oferece um instrumento formal para negociar direitos de herança: a cessão de direitos hereditários. Pelo art. 1.793 do Código Civil, o direito à sucessão aberta e o quinhão do coerdeiro podem ser cedidos por escritura pública — contrato particular não atende à forma exigida. Os parágrafos do mesmo artigo limitam o alcance do instrumento: a cessão de um bem determinado do acervo, considerado isoladamente, é tida como ineficaz, assim como a alienação de bem da herança sem autorização do juiz enquanto durar a indivisibilidade. Em termos práticos, o que se cede é a fração na herança; o imóvel específico só se transfere no registro depois do inventário e da partilha.

Caminhos para regularizar

A regularização passa, em regra, por concluir o inventário e registrar o resultado. Os caminhos principais são:

• Inventário extrajudicial: o art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil permite que, se todos os interessados forem capazes e estiverem de acordo, o inventário e a partilha sejam feitos por escritura pública em tabelionato, documento hábil para o registro. O § 2º exige que todas as partes estejam assistidas por advogado ou defensor público.
• Inventário judicial: pelo texto do art. 610 do CPC, havendo testamento ou interessado incapaz, o inventário segue a via judicial; ela também é o caminho quando há desacordo entre os herdeiros. Vale registrar, porém, que normas do CNJ passaram a admitir a escritura pública mesmo havendo testamento ou interessado incapaz, desde que cumpridos requisitos específicos — como a prévia autorização judicial quanto ao testamento e a participação do Ministério Público quando houver incapaz —, o que deve ser verificado no caso concreto.
• Registro do título: concluída a partilha, o formal de partilha ou a escritura é levado ao cartório de registro de imóveis para atualizar a matrícula em nome dos herdeiros ou de quem recebeu o bem.

Documentos que ajudam a organizar

Reunir a documentação antes de procurar um profissional costuma reduzir idas e vindas. Entre os itens mais úteis:

• Do falecido: certidão de óbito, documentos pessoais e certidão de casamento ou de união estável;
• Dos herdeiros: documentos pessoais e comprovantes de vínculo familiar;
• Do imóvel: matrícula atualizada no registro de imóveis, carnês de IPTU e comprovantes de pagamento;
• Negócios já feitos: contratos particulares de compra e venda ou de cessão, se existirem;
• Outros: testamento, se houver, e uma relação de dívidas e demais bens deixados.

Prazos e custos

O art. 611 do CPC prevê que o processo de inventário seja instaurado em até 2 meses contados da abertura da sucessão e encerrado nos 12 meses seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar de ofício ou a pedido. Perder o prazo inicial não impede a abertura tardia do inventário, mas costuma ter custo: diversos estados aplicam multa sobre o ITCMD, o imposto de transmissão por herança.

A alíquota do ITCMD, a eventual multa por atraso e os emolumentos de cartório variam conforme o estado; custas judiciais e honorários variam conforme o caso. Por isso, qualquer estimativa de custo total depende da situação concreta e da unidade da federação em que o inventário será processado.

Quando procurar um advogado

Alguns cenários pedem análise profissional desde cedo: desacordo entre herdeiros, contrato de gaveta já assinado, herdeiro que faleceu antes da regularização, imóvel sem matrícula própria ou dívidas deixadas pelo falecido.

A escolha entre a via extrajudicial e a judicial, a validade de negócios já realizados e a estratégia de regularização dependem das particularidades de cada família e de cada imóvel — e essa avaliação do caso concreto é trabalho de advogado. Organizar previamente os documentos e a linha do tempo dos fatos ajuda a tornar essa conversa mais objetiva e produtiva.