REURB: como funciona a regularização fundiária urbana?

O que é a Reurb

A Reurb foi instituída pela Lei nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018. Segundo o texto legal, ela abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os chamados núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a titular os seus ocupantes.

A lei diferencia o núcleo urbano informal, aquele clandestino, irregular ou em que não foi possível titular os ocupantes, do núcleo urbano informal consolidado, de difícil reversão, avaliado pelo município conforme o tempo de ocupação, a natureza das edificações, as vias de circulação e a presença de equipamentos públicos. Entre os objetivos declarados na lei estão:

• Identificar e organizar os núcleos informais e assegurar serviços públicos aos ocupantes;
• Criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento e constituir direitos reais sobre elas;
• Ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, priorizando a permanência no local;
• Garantir moradia digna e a função social da propriedade e da cidade;
• Conceder os direitos reais preferencialmente em nome da mulher.

Reurb-S e Reurb-E: as duas modalidades

A lei divide a Reurb em duas modalidades. A Reurb de Interesse Social (Reurb-S) aplica-se aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarada por ato do Executivo municipal. A Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) aplica-se aos demais casos, quando a ocupação não se enquadra nessa hipótese de baixa renda.

A classificação tem efeitos práticos, sobretudo quanto a custos e infraestrutura. Na Reurb-S, a lei prevê isenção de custas e emolumentos em diversos atos de registro e determina que cabe ao poder público implementar a infraestrutura essencial e arcar com a sua manutenção. Já na Reurb-E, o município define quem serão os responsáveis por essa infraestrutura, podendo atribuir tais encargos aos próprios beneficiários.

Legitimação fundiária e o papel do município

A legitimação fundiária é um dos instrumentos centrais da Reurb. Pelo texto da lei, é uma forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferida por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, a quem ocupa unidade com destinação urbana em núcleo urbano informal consolidado existente até 22 de dezembro de 2016. Por ser aquisição originária, em regra o imóvel é transferido livre de ônus anteriores, com as ressalvas previstas na própria lei. Na Reurb-S, ela depende de condições adicionais, como o beneficiário não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O município tem papel decisivo em todo o procedimento. É ele que classifica a modalidade, aprova o projeto de regularização (a aprovação municipal corresponde à aprovação urbanística e, havendo órgão ambiental capacitado, também à ambiental) e expede a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), documento que é levado a registro no cartório de imóveis. Vale distinguir a legitimação fundiária da legitimação de posse: esta última confere um título de posse que pode ser convertido em propriedade depois de certo prazo e cumpridas as exigências legais.

O que diz a lei e o que está em discussão

A base normativa é a Lei nº 13.465/2017 e o Decreto nº 9.310/2018, com alterações posteriores trazidas, por exemplo, pela Lei nº 14.118/2021 e pela Lei nº 14.620/2023, que ajustaram pontos do procedimento e do financiamento das obras.

É importante saber que a constitucionalidade de parte dessa lei está sendo discutida no Supremo Tribunal Federal, nas ADIs 5771, 5787 e 5883, que questionam, entre outros pontos, aspectos da regularização urbana e da própria legitimação fundiária. O julgamento começou no plenário virtual em maio de 2025, mas um pedido de destaque levou o caso ao plenário físico, ainda sem data marcada e sem resultado definitivo. Enquanto isso, a lei permanece em vigor e continua sendo aplicada. Por estar em julgamento, é prudente acompanhar a evolução do tema, já que uma eventual decisão pode ajustar pontos do procedimento.

Como se preparar e reunir documentos

A lei indica quem pode requerer a Reurb: o poder público, os próprios beneficiários (individual ou coletivamente, inclusive por associações de moradores), os proprietários, loteadores ou incorporadores, a Defensoria Pública em nome de pessoas hipossuficientes e o Ministério Público. Boa parte do procedimento é conduzida pelo município ou por profissional habilitado, e não pelo morador isoladamente.

Antes de procurar orientação, costuma ajudar reunir e organizar o que estiver disponível:

• Documentos pessoais dos ocupantes e da família;
• Provas do tempo de ocupação, como contas antigas de água, luz, comprovantes de endereço e contratos;
• Identificação do imóvel, endereço, localização do lote e qualquer documento que se tenha sobre ele;
• Informação junto à prefeitura sobre a existência de programa de Reurb ou de projeto já em andamento na área.

Quando procurar um advogado

Cada situação depende de vários fatores: de quem é a titularidade do terreno, da data e da natureza da ocupação, da modalidade aplicável, de restrições ambientais ou de risco e da política de regularização do próprio município. Também há diferença relevante entre imóvel público e privado ocupado.

Quando houver dúvida sobre qual caminho se aplica ao seu caso, sobre a documentação necessária ou sobre eventual conflito quanto à propriedade, a avaliação do caso concreto é atribuição de um advogado. A plataforma apenas ajuda a organizar a demanda para essa conversa.