O que fazer quando há imóvel no inventário?

Como o imóvel entra no inventário

Pelo art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão — ou seja, no momento do falecimento — a herança se transmite desde logo aos herdeiros. Na prática, porém, a matrícula do imóvel continua em nome da pessoa falecida até que o inventário termine e a partilha seja registrada. Até lá, os herdeiros são titulares do conjunto da herança, e não de partes específicas do bem.

O inventário pode ser judicial ou extrajudicial. O art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil permite fazer inventário e partilha por escritura pública em cartório quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo. Nos dois caminhos, a participação de advogado ou defensor público é obrigatória.

Documentos que ajudam a organizar o caso

A certidão de matrícula é o documento central: ela mostra quem consta como proprietário, se existe hipoteca, penhora ou outra restrição, e se a construção está averbada. Antes de reunir a família ou falar com um profissional, vale juntar:

• Matrícula atualizada: certidão recente emitida pelo cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado;
• Título de aquisição: escritura de compra e venda, doação ou partilha anterior;
• Comprovantes fiscais: carnê de IPTU ou, no caso de imóvel rural, documentos do ITR;
• Documentos da sucessão: certidão de óbito e documentos pessoais do falecido e dos herdeiros;
• Situação financeira do bem: comprovantes de financiamento quitado ou em andamento e eventuais contratos particulares, como o chamado "contrato de gaveta".

Imóvel irregular dificulta a partilha

É comum descobrir, no inventário, que o imóvel nunca foi registrado em nome do falecido: havia apenas um contrato particular, uma posse antiga ou uma construção que não consta na matrícula. Nesses casos, o bem não pode simplesmente ser partilhado e registrado em nome dos herdeiros, porque a cadeia de titularidade está incompleta.

A depender da situação, pode ser necessário regularizar o imóvel antes ou em paralelo ao inventário — concluindo uma escritura pendente, averbando a construção ou discutindo a propriedade por outra via. Isso não costuma impedir o inventário em si, mas tende a alongar prazos e aumentar custos, e o caminho adequado depende do caso concreto.

Prazos e custos: o que varia

O art. 611 do Código de Processo Civil prevê que o inventário seja instaurado em até 2 meses contados da abertura da sucessão e encerrado nos 12 meses seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar. O atraso na abertura não impede o inventário, mas em vários estados gera multa sobre o imposto de transmissão.

Sobre a herança incide o ITCMD, imposto estadual previsto no art. 155, I, da Constituição Federal. Alíquota, isenções, forma de cálculo e penalidades por atraso variam conforme o estado, assim como os emolumentos de cartório e as custas judiciais. Por isso não é possível indicar um valor único: o custo total depende do estado, do valor dos bens e da via escolhida.

Da partilha ao registro na matrícula

Concluído o inventário judicial, é expedido o formal de partilha (art. 655 do Código de Processo Civil), documento que reúne as principais peças do processo. No inventário extrajudicial, a própria escritura pública cumpre esse papel. Esse título deve ser levado ao cartório de registro de imóveis, pois a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I) prevê o registro do formal de partilha na matrícula do bem.

Só depois desse registro a matrícula passa a indicar os herdeiros como proprietários — condição para vender, doar ou dar o imóvel em garantia de forma regular.

Quando procurar um advogado

No inventário, a atuação de advogado não é opcional: tanto na via judicial quanto na extrajudicial a lei exige que os interessados estejam assistidos por advogado ou defensor público. Além disso, decisões como a escolha da via, a forma de dividir o imóvel entre os herdeiros e a estratégia para lidar com um bem com pendências de registro dependem da análise do caso concreto, que cabe a esse profissional.

Reunir com antecedência a certidão de matrícula, os comprovantes do imóvel e a lista de herdeiros torna a conversa mais objetiva e ajuda o advogado a avaliar a situação com mais precisão.